Новости

Компания VK получила право аренды всего Дома Зингера на Невском проспекте, закрыв сделку с Альфа–Банком стоимостью более 2 млрд рублей. Это одна из крупнейших и самых необычных сделок за последнее время.

ЗАО "Зингер" сменило бенефициара, рассказали "ДП" несколько источников на рынке недвижимости. От структур Альфа–Банка общество перешло под контроль компании VK (ранее Mail.ru Group), которая давно арендует часть площадей в здании. Это подтверждается данными ЕГРЮЛ, в которых указано, что с конца прошлой недели управляющей компанией ЗАО "Зингер" является ООО "Управляющая компания ВК".
Стоимость сделки, по данным "ДП", составила порядка 2,3 млрд рублей. Основной актив "Зингера" — заключённый со Смольным в 1999 году договор аренды здания на Невском пр., 28, сроком на 49 лет. Площадь объекта, признанного федеральным памятником, составляет около 8 тыс. м2, соответственно, за "квадрат" арендуемой площади компания заплатила около 300 тыс. рублей.
У ЗАО "Зингер" в здании есть несколько субарендаторов. Около 3 тыс. м2 в цоколе, на первом и втором этажах сданы под книжный магазин АО "Торговая фирма “Санкт–Петербургский дом книги”", которое принадлежит городу. Часть площадей на втором этаже занимает ООО "Зингер Кафе", которое управляет открывшимся в прошлом году кафе René. Остальные площади сдавались в аренду под офисы. Арендные ставки не раскрывались. Участники рынка предполагают, что все офисные помещения в Доме Зингера в итоге отойдут под офис VK, который работает в нём с 2010 года, постепенно расширяясь.
"Дома Зингера не было давно на рынке коммерческой недвижимости в связи с долгосрочным договором аренды здания VK. Не удивительно, что знаковый для города объект остаётся в пользовании прежнего якорного арендатора", — комментирует директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris Нелли Алейникова.

Стоимость сделки опрошенные "ДП" брокеры называют высокой, оговариваясь, однако, что VK, безусловно, достался уникальный объект, который не имеет аналогов на рынке. Речь идёт не только о топовой локации — на Невском проспекте, напротив Казанского собора и рядом со Спасом на Крови и другими "визитными карточками" Петербурга, — но и об истории здания и его значимости для города. Впрочем, оно значимо и для VK — это головной офис компании в Северной столице, из окон которого в 2012 году основатель социальной сети "ВКонтакте" миллиардер Павел Дуров разбрасывал пятитысячные купюры в честь дня рождения Петербурга. Однако за столь внушительную сумму, выплатить которую к тому же необходимо в сжатые сроки, VK получает не само здание, а лишь право его 25–летней аренды, удивляются консультанты.
Приватизировать Дом Зингера по преимущественному праву (по 159–ФЗ "Об особенностях отчуждения…") нельзя, поскольку целевая приватизация объектов культурного наследия не допускается. Уже несколько лет идут разговоры о том, чтобы изменить законодательство и разрешить выкупать памятники, но пока что они так и остаются разговорами. Внесённые в Госдуму соответствующие поправки не первый год лежат без движения. В любом случае, отмечают брокеры, даже если правила игры изменятся, арендатору придётся платить за право собственности по рыночной стоимости. Другой вариант оформить титул — через конкурс, который мог бы провести Смольный. Впрочем, на приватизацию крупных объектов в историческом центре город в последнее время не решается, предпочитая продавать небольшие аварийные здания и встроенные нежилые помещения.
По данным брокеров, опрошенных "ДП", ранее VK не тратила в Петербурге столь солидные суммы на недвижимость. При этом компания является арендатором офисных помещений не только в Доме Зингера, но и в БЦ "У Красного моста", в "Сенаторе" на Большой Морской ул. и т. д.

ЗАО "Зингер" заключило договор аренды по Дому Зингера со Смольным в конце 1990–х, договорившись о том, что проведёт работы по реставрации здания–памятника. На тот момент компания была связана с бывшим совладельцем Балтийского банка Андреем Исаевым. В 2010–х годах банк оказался втянутым во внутрикорпоративный конфликт, разгоревшийся между ним и вторым совладельцем "Балтийского" Олегом Шигаевым. В августе 2014 года после проверки Агентства по страхованию вкладов (АСВ) Балтийский банк попал под санацию. Санатором был выбран Альфа–Банк.
Уже после краха "Балтийского" помещения на Невском, 28, продолжили занимать связанные с бывшим бенефициаром компании — арендаторы Дома Зингера. И только относительно недавно, опять же через суд, Альфа–Банку удалось юридически освободить помещения. По условиям договора в зачёт арендной платы шли затраты арендатора на реставрацию. Учитывая объём работ, эти затраты, по данным "ДП", полностью закрыли аренду на весь срок действия договора, соответственно, сейчас она не выплачивается.
Знакомые с ситуацией юристы напоминают, что в 2014 году Смольный предпринял попытку расторгнуть договор аренды через суд, но проиграл. В будущем это может повториться, допускают они. По данным "ДП", городские власти периодически пытаются забрать у своих контрагентов сданные им метры, например чиновникам удалось выселить из дворца Кушелева–Безбородко Европейский университет; из помещения на Невском проспекте, 9, — сеть магазинов косметики и парфюмерии "Л'Этуаль"; из здания в Кузнечном переулке — арендатора Кузнечного рынка и т. п.
Впрочем, есть мнение, что статус текущего бенефициара "Зингера" будет служить ему защитой от возможных посягательств на ценный актив.

Рынок коммерческой недвижимости переживает сейчас достаточно активный период. Ограничения на инвестиции за пределами страны повысили интерес к недвижимости в Петербурге, особенно это касается эксклюзивных объектов. А санкции и уход с рынка иностранных компаний увеличили предложение таких активов. Проблема, актуальная, впрочем, и в более спокойные времена, — расхождение в представлениях о цене со стороны собственника и покупателя. Такой покупатель, как VK, который заплатит несколько миллиардов за право аренды, — мечта любого собственника и брокера сегодня.
Одна из последних крупных сделок на рынке — продажа торгового центра "Невский центр" на углу Невского проспекта и улицы Восстания, который у чешской PPF Real Estate купил ЗПИФ. По мнению участников рынка, он связан с владельцами ТЦ "Владимирский пассаж", "Авеню" и "Космос".
Среди других знаковых сделок 2023 года в Nikoliers называют приобретение Cosmos Hotel Group (входит в группу АФК "Система") 10 отелей в четырёх городах России (шесть из них — в Петербурге) у норвежской Wenaas Hotel Russia AS, покупку краснодарской "Ромекс Group" семи торговых центров "Парк Хаус" у инвестфонда Atrium European Real Estate, приобретение армянским фондом Balchug Capital у финских акционеров БЦ "Пулково Скай", приобретение Central Properties у международного оператора складской недвижимости Logicor логистического комплекса и продажу датской компании A.P. Moeller–Maersk Group мультитемпературного производственно–складского комплекса в "PNK Парк Софийская КАД".
Большая активность заметна на офисном рынке. Так, по данным компании Maris, за последний год было заключено несколько крупных сделок, одна из последних — продажа бизнес–центра на Синопской наб., 60–62, за 0,6 млрд рублей.